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牙科诊所应该开在什么位置(开牙科诊所选址的6大技巧)

记住李嘉诚曾经说过,房地产投资,就三条:地段、地段、还是地段。

一个好的地段,一定是让门店事业快速发展的基石。那么什么是诊所最需要、最适合的地段呢?从理论上讲,一般人不需要培训都知道什么是黄金地段,都希望是交通要道、人流如梭、高端消费、商住皆有。但这种店面不仅一铺难求,而且价格昂贵,你能承受吗?

南叔就依次给大家介绍选口岸的一些要点。

第一个秘籍,就是清楚的了解自我!

大范甘迪上没有最好的口岸,只有最适合你的口岸。不同类型的诊所,其口岸的需求也极为不同。在选择口岸之前,你必须首先清楚的是自己的定位!你想开什么类型的诊所?你有多少预算?你想做谁的生意?你的生意最小需要多大面积(注意,先看最小)?

首先,不同类型的对区位和地段要求极为不同。这里我们把诊所从市场认知的成熟度分成三个档次,因为不同认知度的产品,它所需要的导流难度不同,也就意味着对口岸效应的依赖度不同。

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍


越是成熟的项目,它越不挑剔场所,越是市面上稀少的创新服务、创新模型,就尽量选择高人气来弥补宣传教育之苦。

所以投资创业者一定要先审视自己的项目在这个城市,属于什么发展阶段。哪怕有朋友、有投资人说我这里有一个场地空着,你们免费先用,但千万不要为了节约这点费用就选盲目选址。永远记住,一分价钱一分货。

第二个秘籍,就是用好互联网工具做踩点分析

请下载百度地图、搜房网、58同城三个APP做地段分析。

1,巧用百度地图的“热力图”分析

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补充一下知识点,什么是热力图?

百度地图通过获取的手机基站定位该区域的用户数量,根据用户数量渲染地图颜色,实现展示该地区人的密度。颜色越深红,越代表人口稠密。这样你就可以大概了解一个城市哪些角落更适合开店。而且要注意时间点,有些诊所适合白天和工作日营业,你就尽量在白天查看,有些诊所适合夜间和周末,那你就晚上查看。这是由于城市人口流动的潮汐现象造成的。

2,使用百度“360度全景

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

通过360度的全景查看,观察目标点周边商业状态,你就可以足不出户、迅速便捷的了解口岸是否合适了

3,使用“搜房网”查询楼盘信息

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

当然,除了上述的APP,还有不少互联网工具可以帮助查询地段和物业资料,比如通过“大众点评”可以查看物业所处区位档次,可以通过“饿了么”查看订单活跃度,了解人群结构。要善用互联网,帮助你找到好地段!

第三个秘籍,如何选一个性价比高的位置。

选铺面,大家往往都想选社区底商第一间,写字楼电梯出门左右第一间,十字路口拐角,但是你真的需要选这种最黄金的档口吗?对于诊所来讲,性价比是否合理?

一般来说,社区底商的购物效应,随大门距离递减,第一间最适合的是超市,大家提着东西回家距离最短。但第一间的价格也是最高的

每向后一个店铺位,平均递减10%的租金左右。每一个位置都代表一种独特适合的业态。诊所,其实需要一定的安静度和隐私性,选前面的黄金档位并不适合。而且诊所的利润率相对不高,而投资很大,因此需要略靠安静的位置。放心,顾客不可能不发现你。

同样,无论是拐角位还是头间,这样的黄金位置,都是熙攘之地,价格高、又吵闹,从大部分类型诊所需要的“风水”来讲,并不适合。要做好引流,你不如出钱放一个大的广告牌,也比花更多的钱去占领黄金位更划算。

第四个秘籍,寻找“一复二”,性价比最高

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

“一复二”结构的底商,非常挑业态。一方面不适合超市等购物属性强的店铺、和快餐小店,这些顾客都是快进快出,极不愿意上楼。但又比较适合服务属性强的业态,比如诊所、美容、按摩等客单价较高、对私密性有要求的店面。楼下面积不用太大,起引流为主的效果,楼下也可以提供部分简单快捷的服务,而楼上则面积尽量大,有VIP室等对体验度、安静度、私密度要求较高、耗时较长的服务。

“一复二”物业对诊所非常适用,因为可以大大降低租金成本,又不耽误吸流的窗口效应,还增强了私密体验。

通常“一复二”物业的租金是,一楼按100的价格基数,二楼只有50的基数,因此二楼可以多要面积,一楼尽量控制面积。

但也要注意另一种店型可能不太适合,即5米以下挑高模型,一方面你需要自己搭隔层,花费不少,而且隔出来的层高可能很压抑,造成就医体验很差。关键是,楼上的隔层需要做不少处理才能达到政府机构的验收标准。

当然,也有二复三、二楼大平层等类型的店面,只要它们能够很显眼、同时保障上楼方便(必须考虑老人、儿童、抱小孩等顾客的方便性),也不失为好的店面。节约出来的资金用于其他方式的推广,其效果也会更佳。

第五个秘籍,选什么样的写字楼最适合?

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

前面我们已经讲过,对于非成熟型诊所,尽量不要选择写字楼上面,因为消费者还未认知你的服务和品牌,本来教育成本就很高,若藏得太深,则进一步让用户失去了来逛一逛的兴趣。

当然,万事不绝对。首先我们看什么类型的诊所属于这种“不绝对“的范围。

大三甲医院旁边的写字楼,不缺生意。你懂的!

本文不想过多讨论落后机制导致医生不能“合法”多点执业的弊病(笔者相信未来政策改革会解决这个问题)。但目前“一枝红杏出墙来”已经是不争的事实。如果专家们在医院下班业余时间,去院隔壁的写字楼坐诊,不仅方便自己也方便患者。

大三甲一般处于城市核心地段,交通方便,人口密集,写字楼林立。在医院隔壁开诊所非常适合。而且,如果一栋楼都是这样的诊所,就更形成了类似Medical Mall(可译为医疗商城、共享医疗中心等)的效应。

比如,在成都的华西医院旁,就有这么一个典型的写字楼——财富国际。

财富国际里面云集了很多诊所,各个专科方向都有。每个诊所背后都有一流的专家支持。因此,如果您的诊所类型属于非成熟市场、专科性很强的,而且有一流专家坐镇,那么最佳方案就是选择在三甲医院旁边的写字楼。

未来将有更多真正的Medical Mall共享医疗体在各大城市出现,Medical Mall克服了传统的重资产行业会遭遇建设周期长、投入大,没有土地指标等瓶颈。在同一个建筑区域内,医疗设施设备实现共享,提高了资源利用效率,大幅降低了社会办医的投入和运营成本,降低了准入门槛。为增加医生执业的自由度、落地多点执业政策提供了可行的方案。而且很多Medical Mall不仅是医疗中心,也是购物中心、办公中心,一个成功的Medical Mall,不仅人声鼎沸,且患者总是很满意,他享受了最便捷的医疗服务。在这里既有停车场、餐厅、零售店、休息区等配套设施,又有医疗配套。通过打造购物中心的方式,把人气吸引了进来,还有那么多同行诊所相伴,你还担心缺人气吗?

目前国内已经开始运营的成功案例,比如杭州的全程国际健康医疗中心。全程医疗以邵逸夫国际医疗中心为主力店,目前有12家专科连锁品牌医疗机构进驻,共享检验、病理、超声、医学影像等医技科室及药房、手术室等服务。诊所若遇重症急症,可以立刻转诊到邵逸夫医院,为减少医疗风险进行了托

在海外,更有不少Medical Mall的模式值得参考。

Dubai Healthcare City(迪拜康城):

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

整个项目投资18亿美元,由TECOM集团牵头建设而成。迪拜健康城内包括医院、诊所、医学院、护士学校、生命科学研究中心以及专门的实验室。

到现在,迪拜建康城内已有两家大规模的医院,160多家门诊和诊断实验室,来自近90个国家的1700多名持证专业人才,以及200个特色保健和商业零售服务设施。整个迪拜康城主要分为医疗区和度假疗养区。

新加坡H e a l t h City Novena

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

诺维娜是位于新加坡中部区域毗邻乌节路商业中心的邻 里市区。建在诺维娜地铁站上的购物中心诺维娜广场。 诺维娜地铁站和陈笃生医院的地区正逐步发展成为新加 坡的医疗保健枢纽与商业中心, 又称为诺维娜健康城 (H e a l t h City Novena)。

这个投入巨资建造的健康城由卫生部、国立健保集团及 陈笃生医院联合开发,占地17公顷,由13座建筑组成, 集急症治疗(acute care)、中长期护理(community care)和教育培训为一体,将在2030年左右全部竣工。

该项目是新加坡第一座城市医疗综合体,综合体建设与 城市发展深度融合,实现产城一体。

未来,选址开诊所,这样的Medical Mall综合体值得重点关注。希望你与时俱进!

第六个秘籍,选好邻居,事半功倍

大家还记得孟母三迁的故事吧,三字经说道“昔孟母,择邻处”,就是提醒大家学习、工作、生活一定要搭建好的氛围。

开诊所一定要尽量选择干净、优雅的邻居。租金再划算的诊所店铺,要是旁边开的是低端包子铺、夫妻菜店、五金门窗店,这样的氛围里面,你的顾客会怎么看你的品牌?当然我们并不是说大众诊所就要曲高和寡。但尽量要避免以下氛围:

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

l 避免气味大、油烟重的邻居,比如餐饮、生鲜。

l 避免污染环境、还有高频噪音的邻居,比如修车店、洗车店、五金门窗店。

l 避免娱乐氛围太强、太吵杂的邻居,比如娱乐厅、麻将室、KTV等。

观察业态分布,可以判断出一个区域的成熟度或消费力。如果一个区域集中了较多的低端快餐门店,说明这里年轻租客多、或者小区刚入驻不久,此时生活服务类业态消费力必然不高。如果一个区域已经有完整的高端面包店、健身房、美容SPA、品牌美发店、宠物店、艺术培训,则说明这里已经形成了成熟的生活氛围,值得开一间中档次以上的诊所。

你和这些邻居在一起,相互营造良好的生活氛围,还可以定期一起做一些推广活动,相互导流,相互介绍生意。

第七个秘籍,如何计算需要的面积

关于面积大小,这是大家很纠结的话题,太小害怕不够用、不够气派,太大又浪费租金、浪费装修费。

其实诊所所需面积,主要和诊所类型、医师数量有关,但又受租金影响。

对设备要求高、数量要求多的诊所,面积自然需要更大,而主要靠人工的诊所,面积不用太大,比如心理诊所,它就不需要太大面积,但需要安静、私密、装修精致。

很多投资人都怕面积小了未来不够扩充,于是一开始就拿的比较大,造成了很多浪费。其实,根本不用担心是否太小,如果你的生意真的好到装不下,就择机把隔壁店铺合并进来即可。而面积一开始就拿太大,就会出现几个负面效果:

1, 室内空空荡荡,给顾客冷清的差映像。谁愿意进没有生意的店呢?

2, 装修支出过大,甚至投入一些不必要的设备来填充空间,增加不必要的人员来服务。装修、设备、租金和工资这些多出来的预算,拿去做市场岂不更好?

3, 给了你更多不必要的幻想,让你不专注专业领域的深透。因为面积过大,你就必然会分精力去考虑要增加新项目,结果自己的专业还没做透,就要盲目上新项目。

很多新派创业者,喜欢参考欧美高端诊所的设计理念,厚重、豪华、空间开阔,以此作为人性化服务的设计对标。但你真正去看看日本、韩国、台湾、香港等东亚诊所的成功模型,都是紧凑布局。其实,这里面蕴含着商业文化巨大的差异!

l 亚洲商业青睐饱满、热闹的商业氛围,欧美则相对喜欢有一定私密度、安静的空间。

l 亚洲商业的成功店铺往往以紧凑为主,在这种紧凑布局下商品陈列尽量要扑满出来的感觉,才能让顾客感觉生意好的象征。

l 欧美的两个极端风格是工厂风和实木风,即分布代表简约和奢华,但都需要消耗大量空间,因为欧美地广人稀,不缺空间,消费者已经习惯在宽广的场地体验。而东亚的两个风格即紧凑风和温馨风,即分别代表简约和豪华,对空间要求都不大,但对材料、商品、灯光、陈列要求不一,因为东亚一方面寸土寸金,另一方面东亚对家庭温暖的要求更高。

所以,投资人不要贸然就觉得欧美的最好,然后跟风去做成宽大风格,不仅让你付出了昂贵的租金和装修,更让你的顾客不敢踏进门,因为这压根儿就不是他喜欢的风格。 那么什么是合理的面积区间呢?

东亚的诊所比较合理的面积=30+20*N+10*M(这里及以下均指套内实得面积)

即,30平米作为起步面积,包括前台、污物处理、洗手间、休息区、候诊区等,然后N为医生数量(包括某些专科的资深治疗师),M为护理人员数量。一个医生至少需要20平米的独立诊疗区,一个护理人员需要约10平米工作面积。比如,如果诊所只有1个医生,1个护士,则需要30+20+10=60平米即为最小合理面积。如果有4位医师,每位医师配1名护士,则就需要至少150平米面积。当然东亚发达地区,由于租金很贵,有些诊所会略小于这个值。

当然,这个模型主要依据新加坡、台湾和香港等发达地区。内地大部分城市可以略微放大40%的面积。

即如果有4位医师的诊所,4名护士,则最佳面积应该在(30+20*4+10*4)*140%=210平米。不同类型的诊所可以略微调整公式区间,比如口腔诊所则需要增加设备区约20%的面积。但如果超过这个公式太大范围,则必然形成浪费。

如果你已经开了一间诊所,超过了这个范围,你可以有三种方法解决:

l 增加新的专科,以填充服务范围

l 增加医生数量,以加强竞争力

l 增加护理人员数量,以加强体验感

中国的产业正在历经粗狂到精细的过程,请重视你的坪效比(销售产出/面积),不要被虚荣心消耗了精力。

展望未来,由于人工智能AI的发展,第三方检验的成熟,诊所里对于诊断这块的面积需求可能还会继续下降。但如果把更多新型服务融合进来,也许则需要更大面积。

第八个秘籍,万能的户型

诊所其实不怎么挑户型,这是其他大部分类型门店无法比及的。因为大部分店铺需要敞开的空间用于接待顾客,且需要连续性(不能有太多隔断),而诊所则需要不同类型的房间设置为独立操作室。哪怕异型房间,对于诊所来讲,并不是最严重的问题,因为它可以改造为污物处理室,或护士工作间、或者机房。只要接待区域有稍微足够的面积,能够把接待台立在门口,至少有2张接待座椅即可。其他服务都可以在各个独立操作间完成。

大家要分清楚中大型门诊和中小型诊所的区别,他们的设计规划是完全不同的!不要拿着门诊的设计要求去假象你的创业诊所布局。

看待户型的正确姿势是:

l 是否可以隔出各个必备分区

l 分区之间的连接是否符合就医流程、动线清晰

l 是否能够清晰地张贴导视标示

l 隔音控制、气味控制、辐射控制、污染控制是否得当

l 是否确保私密性

如果你总觉得需要一个气派的前厅,方正的户型,当然有则加冕,但你首先必须考虑租金和装修费。笔者认为从重要性来看:

专业能力>选址>面积>户型

因此,不要过于纠结户型的是否出现异型布局,优秀的设计师可以化腐朽为神奇!

第九个秘籍,什么是性价比最高的装修模型

每个诊所的类型、定位档次、面积大小不同,创始人的爱好千差万别,设计师的水平高低不同,全世界不可能找到统一的装修模型。但是,对于性价比来讲,它是有公式可循的。我们做装修预算,一方面要考虑各种必备的功能需求,另一方面肯定要考虑美观度,以及所体现的创始人关怀客户的理念,但笔者认为经济指标应该是第一要素。

大家不要瞧不起一些装修土气、老套的诊所,其实只要其医生的专业度足够高,顾客仍然踢破了门。当然,这种体验也在改进,老板赚到钱了自然会重新装修或者在隔壁另辟新店。专业度是诊所吸引顾客的核心,我们不要感觉有了高大上的装修门店就一定会吸引顾客。前面笔者已经讲过,装修过于奢华,反而会导致顾客不敢上门。拿捏装修尺度,一定要站在你期望定位的目标顾客角度去构想。

笔者反复强调的“性价比”,其指导思想是:

l 装修投资对回收周期的影响、对折旧的影响,不要造成太大负担;

l 略微超出平均业内水平3年(正好回本期大概3年)的装修设计理念,不要只看现在平均水平,否则你过两三年后就落伍了,也不要跑太远、太科幻,导致顾客理解不了;

l 硬装部分千万不要省,尽量要预留接口。但局部、材料、软装、美陈等环节,要尽量简化,不要贪多求全,实用为准,不要处处都强调先进性,把握核心细节能够体验理念即可;

l 优美典雅的追求,是无止境的,硬件部分的雕龙画凤不适合讲究回本周期、特别是租赁来的物业。尽量多用软性陈列弥补,这样投资小,而且可变性强,反而能创造很多关怀顾客的细节。

那么讲究性价比的科学装修预算是什么呢(因各类型诊所的设备差异巨大,这里的装修成本不含设备预算)

有三个方式可供参考:

1, 按照中期(即数据稳定期)的平均月运营利润(扣掉折旧之前)反推,预算控制在不超过9个月的净利润之内。合理区间是用6-9个月之间的净利润合值作为装修预算。比如:预计一家诊所的每月收入50万,运营成本45万(请参考同行平均水平为依据),则折旧前运营利润为5万元。那么装修预算就应该在45万以内,最佳是30万左右。

2, 按照对标诊所,进行成本重建。比如同行有一家已经实现盈利的诊所,你就打听其装修投入。然后邀请设计师同行到店仔细观察其装修细节,反推哪些可以节约、哪些应该增强。这样,在同行基础上略微调整预算即可。

3, 如果你的诊所过于创新,既没有拿得准的盈利预期,也没有同行对标,那你就必须到先进地区选一家有丰富的诊所设计经验的公司咨询。最好不要选同城的公司咨询,否则他们总是建议把装修业务交给他们一起做,很多事情就混淆了。找遥远的外地专业设计公司咨询,把你的控费要求清晰表达,这样拿到的设计预算会相对准确

第十个秘籍,如何发掘一家有价值的“二手诊所”

很多创始人总喜欢找“一手”店铺,按照自己的理念重新打造,而成熟的投资人则往往青睐已经有营业积累的“二手”店铺。

为什么创始人总是喜新厌旧呢?

通常有情怀的人,必定心高气傲,总喜欢打造自己的理想国、指点江山。对大部分同行嗤之以鼻,挑三拣四,所以他必然想一切为新。越是技术专家,越在生意场上容易犯“中二病”,因为他们人生意气风发、缺少失败,所以对江湖没有敬畏之心。

而投资人对“二手”店铺的理性喜好,主要来自于以下几个优势:

l 性价比优势。拿的越早的铺面,租金越便宜。很多设备和装修还可以继续用,但被便宜处理接手。这样,总体投资成本低,回收周期快。

l 办证优势。因为原诊所已经处理完复杂的申请,继续执业起来就比较容易(注意,个人诊所品牌不容易转让,但通常有其他方式处理)

l 人脉优势。由于原诊所积累了一批老顾客,新诊所就可以自然承接不少,保障开业后有一定业务量。

l 减少竞争。如果你看上一个好地段,有可能就已经有一家诊所很早就开进去了,此时要再增加一家,则产生了竞争。不如将其转让过来,不仅承接老顾客,还消灭了竞争对手。

但不要过分看重装修和设备,很多装修一新的诊所,反而没生意。而有些老诊所,只是原来创始人不太懂装修,或者不重视,但实际上口碑和生意都很好。

当然,不是所有的二手诊所都适合,其中还有不少风险,一定要谨慎处理。

首先是事故风险,一定要查清楚原诊所是否有严重事故,且尚未处理完。可以到政府机构、司法机构、特别是管理医疗纠纷的相关委员会(各地不同)去求证。并需要原诊所责任人在转让时,双方签订严密的条款保障新诊所不被连累。

其次是口碑问题,有不少诊所虽然没有重大事故,但医疗质量和服务很不理想,在社区里形成了较差的口碑,不仅少有顾客来,还导致口口相传其较差的映像。如果新人非常看好这个地段或者它的某些要素,一定要接这个盘,那么请你一定要重新装潢(至少是门面)、重新立牌、重新请人,给居民耳目一新的感受。

通常,生意好的诊所,不可能转让。转出来的或多或少有些毛病,但如果借力成功,未尝不可。只是要充分评估,不要勉强、要有取舍。

发现生意好的诊所,难道就不可以用其他形式参与吗?

如果你是医生,就应该主动去咨询是否可以成为项目合伙人,自己独当一面把某个领域做好,这是借势的好办法!如果你是投资人,就可以咨询是否可以投资开个分店,大家共同经营管理,这是借力的好办法!

收购二手诊所,其运营指标至少要看:

l 客流量、客单价、毛利率等基本数据,能不能达到你的最低预期。

l 用户画像,主要是什么类型的人群、什么时段、什么疾病、有什么需求,和你新诊所定位是否匹配。

l 计算清楚,你到底能给原来这个诊所带来什么新的提升,其提升预期值是多少。

第十一个秘籍,竞争还是导流?选点策略

在具体选点时,请根据以下参数,做一份数据等高图来分析地理位置的评分。

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

接下来打开一张详密的地图,把各个要素的等高线标注进去,注意地标建筑的大门开口位置,观察人流潮汐动线,尽量选择交通要道,大家一目了然、有广告效应的位置,把顾客拦截在去往竞争标的的路上。

下图,通过等高线分析后,把你理想的几个点位选出来,比如X点和Y点。然后,请根据上述的参数表,分别计算X和Y点到各标志物的矢量值之和。最后得到总分,看哪个点的得分最高,那么就可以优先选择。

那么就请读者自行做一下模拟计算吧!

选好地段顺“风水”—诊所开店的秘籍

第十二个秘籍,嵌入式开店策略

嵌入,就是借人家的屋檐。无论你是个人创业,还是连锁投资,不要总想自己独家,其实国内外有很多成功案例是在成熟的店铺上做嵌入合作成功的。

借人家的好地段,这是借势;借人家的流量,这是借力。如果你是一个单独执业的口腔医师,未尝不可和一家全科门诊合作,在里面开设自己的工作室。同样,如果你是专业投资商想投入大批量口腔单位到社区,实现规模效应,未尝不可面向各类型诊所做嵌入合作。这样创业,大幅节约成本,节约时间,减少试错成本。

你要选择嵌入合作的门店,通常要注意以下要点:

l 定位和档次是否匹配。如果对方很先进,你却拿了一种低端技术和商业模型进来,则别人不愿意。通常对方都希望你能进来添砖加瓦,锦上添花。如果对方过于落后,而你的模型又很先进,定位的人群很高端,则原来的店无法帮助你展业。

l 理念是否冲突。技术人才总有很多自己的要求和行医理念,在开药、输液、收费、转诊等核心点上往往会产生矛盾。一定要选择互相认可的伙伴。

l 财务是否清晰。希望合作伙伴们重视因为公用设备、公用人力、公摊面积、转介绍业务、共同促销等方面,一开始就要达成详细的条款,以免滋生矛盾。特别是每次短平快的营销活动,更要提前通知各方,把责权利和收支讲清楚。

l 风险处理办法。通常,原诊所出现的医疗事故、医患纠纷一般由原诊所自行承担,容易处理。但嵌入进来的伙伴一旦出现了事故和纠纷则对原诊所产生很大负面影响。双方应对此进行详细约定,并由双方律师审核通过。

到本章末,读者一定会感到开一家诊所的事前准备竟然有这么多功课。是的,创业大事,需要谋定而后动。每一个环节都容易掉链子,几个环节加起来出了纰漏,就必然导致因先天不足而最终失败。

不要着急选址,不要听到某个朋友或中介说有一个绝佳铺面:“赶紧下手,要不就来不及了”。你一定要Hold住!一定要实体考察、打开地图分析、周边详尽打听,花至少一周才能了解清楚这个铺面。开创事业前,花三个月甚至半年踩点选址,一定会对你带来更多成熟考虑。太贵的铺面可能赚不了钱,太便宜的则可能是个坑。好店铺一定在等着勤奋认真、有缘分的你!